Le micro-foncier : simplicité avant tout
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 euros. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % représentant l'ensemble de vos charges.
Ce régime est idéal si vos charges réelles sont inférieures à 30 % de vos revenus locatifs. La déclaration est simplifiée : il suffit de reporter le montant brut des loyers sur la déclaration de revenus.
Le régime réel : déduire ses charges
Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles : travaux, intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion, etc. Il est souvent plus avantageux dès que ces charges dépassent 30 % des revenus.
Attention, opter pour le régime réel engage le propriétaire pour une durée de 3 ans minimum. Il est recommandé de faire une simulation avant de choisir. Un déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Le statut LMNP : l'avantage du meublé
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une fiscalité particulièrement avantageuse. En micro-BIC, l'abattement forfaitaire est de 50 % (contre 30 % en micro-foncier).
Au régime réel BIC, vous pouvez en plus amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui permet de réduire, voire neutraliser, l'imposition sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Les dispositifs de défiscalisation
Plusieurs dispositifs permettent de réduire vos impôts en investissant dans l'immobilier locatif : Pinel (jusqu'à fin 2024), Denormandie pour l'ancien en centre-ville, Loc'Avantages pour les loyers modérés, etc.
Chaque dispositif impose des conditions spécifiques (plafonds de loyer, de ressources du locataire, durée d'engagement). Consultez un conseiller fiscal pour déterminer le dispositif le plus adapté à votre situation.
Conseils pour 2025
Anticipez vos travaux de rénovation énergétique qui peuvent générer un déficit foncier important. Les passoires thermiques (DPE F et G) seront progressivement interdites à la location.
Conservez rigoureusement tous vos justificatifs de charges et de travaux. Gerlok facilite le suivi de vos charges par bien et génère un récapitulatif annuel pour votre déclaration fiscale.