Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique par défaut à tout propriétaire qui loue un logement meublé, à condition que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 euros ou qu'elles ne constituent pas la source principale de revenus du foyer.
Si les deux conditions sont réunies (recettes > 23 000 euros ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer), le propriétaire passe automatiquement au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), avec des conséquences fiscales et sociales différentes.
Micro-BIC ou régime réel : quel choix fiscal ?
En micro-BIC, applicable si les recettes n'excèdent pas 77 700 euros par an (188 700 euros pour les meublés de tourisme classés), le propriétaire bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes. La déclaration est simplifiée : il suffit de reporter le montant brut des loyers sur le formulaire 2042 C Pro.
Le régime réel simplifié permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, travaux, frais de comptabilité) et surtout d'amortir le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier. Cet amortissement peut absorber la totalité des revenus locatifs et aboutir à une imposition nulle pendant de nombreuses années.
Le mécanisme de l'amortissement
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, correspondant à leur usure théorique. Le bâtiment s'amortit généralement sur 25 à 30 ans (soit 3 à 4 % par an) et le mobilier sur 5 à 10 ans (10 à 20 % par an).
Attention : l'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal. Si le montant de l'amortissement dépasse le bénéfice imposable (après déduction des charges), l'excédent est reporté sans limitation de durée sur les bénéfices futurs. C'est ce mécanisme qui rend le LMNP si avantageux.
Obligations comptables et déclaratives
Au régime réel, le LMNP doit tenir une comptabilité conforme au plan comptable général, établir un bilan, un compte de résultat et un tableau des amortissements. Ces obligations justifient le recours à un expert-comptable, dont les honoraires sont d'ailleurs déductibles.
Le propriétaire doit déposer annuellement une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes) auprès du service des impôts des entreprises (SIE). L'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) évite la majoration de 1,25 du bénéfice imposable et permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour frais de comptabilité.
LMNP et Gerlok : un tandem gagnant
Gerlok identifie automatiquement le régime fiscal le plus avantageux en fonction de vos recettes et charges. Le récapitulatif annuel des revenus et charges par bien facilite la préparation de la déclaration fiscale et le travail de votre expert-comptable.
L'assistant IA Gerlok répond à vos questions sur le LMNP : seuils, choix de régime, impact de l'amortissement, passage éventuel en LMP… Posez votre question pour obtenir une réponse sourcée basée sur le Code général des impôts.