Durée du bail et préavis
Le bail vide a une durée minimale de 3 ans (6 ans pour les personnes morales), tandis que le bail meublé est d'1 an minimum (9 mois pour un bail étudiant). Cette différence est fondamentale dans votre stratégie locative.
Le préavis du locataire est de 3 mois pour un bail vide (1 mois en zone tendue) et de 1 mois seulement pour un bail meublé. Le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois (bail vide) ou 3 mois (bail meublé) avant l'échéance.
Fiscalité : l'atout du meublé
En bail vide, les revenus sont déclarés en revenus fonciers avec un abattement forfaitaire de 30 % (micro-foncier) ou au régime réel. En meublé, vous pouvez opter pour le statut LMNP avec un abattement de 50 % (micro-BIC).
Le régime réel en LMNP permet de déduire l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut réduire considérablement, voire annuler, l'imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
Loyer et rendement
Un logement meublé se loue en moyenne 10 à 20 % plus cher qu'un logement vide équivalent. Ce supplément compense l'investissement en mobilier et l'usure plus rapide liée aux rotations de locataires.
Cependant, la vacance locative est souvent plus élevée en meublé du fait des baux plus courts. Il faut intégrer ce paramètre dans votre calcul de rentabilité globale.
Quel choix pour votre situation ?
Le bail meublé est idéal pour les petites surfaces en zone étudiante ou urbaine dynamique, où la demande est forte et les rotations fréquentes. Il convient aussi aux propriétaires souhaitant optimiser leur fiscalité.
Le bail vide est préférable pour les grands logements familiaux ou les zones moins tendues, où la stabilité du locataire est un atout. Il offre aussi une gestion simplifiée au quotidien.