Durée du bail et flexibilité
Le bail vide a une durée minimale de 3 ans (6 ans pour les personnes morales). Le bail meublé est de 1 an minimum (9 mois pour les étudiants). Cette différence est majeure : le meublé offre plus de flexibilité pour le propriétaire qui souhaite récupérer son bien plus rapidement.
Le renouvellement est tacite dans les deux cas. Pour donner congé, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois en vide et 3 mois en meublé, avec un motif légitime (reprise, vente, motif légitime et sérieux).
Préavis du locataire
En location vide, le préavis du locataire est de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, état de santé, ou bénéficiaire du RSA/AAH). En location meublée, le préavis est toujours de 1 mois, quelle que soit la zone.
Cette différence avantage le locataire en meublé mais crée un risque de rotation plus élevé pour le propriétaire. Anticipez en maintenant votre bien attractif et en fixant un loyer compétitif.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location vide et 2 mois en location meublée. Le délai de restitution est identique : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon.
Le dépôt de garantie plus élevé en meublé compense le risque de dégradation du mobilier fourni par le propriétaire.
Fiscalité : régime foncier vs BIC
C'est souvent l'argument décisif. En location vide, les revenus relèvent des revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30 % si < 15 000 €/an) ou régime réel (déduction des charges réelles). En location meublée (LMNP), les revenus relèvent des BIC : micro-BIC (abattement 50 % si < 77 700 €/an) ou régime réel avec amortissement.
Le régime réel LMNP avec amortissement est généralement le plus avantageux : vous déduisez vos charges réelles ET vous amortissez la valeur du bien et du mobilier, ce qui peut réduire votre imposition à zéro pendant 10 à 15 ans. Consultez notre <a href="/blog/declaration-revenus-fonciers-guide">guide de la déclaration fiscale</a> pour les détails.
Notre verdict : quel bail choisir ?
Choisissez le bail meublé si : vous visez une rentabilité maximale (loyers plus élevés + fiscalité LMNP), vous êtes en zone étudiante ou de mobilité professionnelle, ou vous souhaitez de la flexibilité. Choisissez le bail vide si : vous recherchez la stabilité locative, votre bien est un grand logement familial, ou vous ne souhaitez pas investir dans le mobilier.
Quel que soit votre choix, créez un bail conforme avec nos <a href="/outils-gratuits/modele-bail-location">modèles de bail gratuits</a> (vide ou <a href="/outils-gratuits/modele-bail-meuble">meublé</a>). Gerlok gère les deux types de bail et automatise toute la gestion quotidienne.