Le cadre légal des charges récupérables
Les charges récupérables, souvent appelées « charges locatives », sont limitativement définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire ne peut répercuter sur le locataire que les charges figurant dans cette liste annexée au décret. Toute charge non listée reste à la charge exclusive du bailleur.
Les charges sont versées mensuellement sous forme de provisions (avance sur charges) et font l'objet d'une régularisation annuelle. Le propriétaire peut aussi opter pour un forfait de charges (fréquent en meublé), auquel cas aucune régularisation n'est effectuée.
Les grandes catégories de charges récupérables
Les charges récupérables se répartissent en trois grandes catégories. Premièrement, les charges liées aux services de l'immeuble : eau froide et chaude, chauffage collectif, ascenseur, électricité des parties communes, entretien des espaces verts, nettoyage des parties communes, vidange des fosses septiques.
Deuxièmement, les taxes et redevances : taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), redevance assainissement. Troisièmement, les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des parties communes : remplacement d'ampoules, entretien de la minuterie, contrats d'entretien de l'ascenseur, de la chaudière collective, etc.
Charges non récupérables : les erreurs fréquentes
Certaines charges sont fréquemment facturées à tort aux locataires. Ne sont pas récupérables : les honoraires de syndic (sauf quote-part d'entretien), les travaux d'amélioration ou de mise aux normes, l'assurance de l'immeuble (PNO), le ravalement de façade, le remplacement intégral d'un équipement collectif.
La taxe foncière n'est pas non plus une charge récupérable (contrairement à la TEOM qui figure sur le même avis). L'erreur est courante et peut donner lieu à un remboursement rétroactif sur 3 ans si le locataire conteste.
La régularisation annuelle
Le propriétaire doit procéder à une régularisation annuelle des charges provisionnelles. Il compare le total des provisions versées par le locataire au montant réel des charges récupérables de l'année écoulée. Le trop-perçu est remboursé au locataire, l'insuffisance lui est facturée.
Les justificatifs de charges doivent être tenus à la disposition du locataire pendant 6 mois à compter de l'envoi du décompte. Le locataire a le droit de les consulter et d'en demander copie. Gerlok génère automatiquement le décompte annuel de charges avec ventilation détaillée.
Forfait de charges : quand et comment ?
Le forfait de charges est une alternative aux provisions : le locataire verse un montant fixe chaque mois sans régularisation ultérieure. Ce système est courant en location meublée et obligatoire pour les baux mobilité et les colocations à bail unique.
Le montant du forfait doit être « en rapport avec la réalité des charges » selon la jurisprudence. Un forfait manifestement surévalué peut être contesté par le locataire. Gerlok vous aide à estimer un forfait réaliste basé sur l'historique de charges réelles de chaque bien.