Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Si vos revenus locatifs bruts (loyers + charges) ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire de 30 % et vous déclarez simplement le montant brut dans la case 4BE de la déclaration 2042. Aucune déclaration 2044 n'est nécessaire.
Le régime réel (formulaire 2044) est obligatoire au-delà de 15 000 € et optionnel en dessous. Il est souvent plus avantageux si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion) dépassent 30 % de vos revenus. L'option est irrévocable pendant 3 ans.
Les charges déductibles en régime réel
En régime réel, vous pouvez déduire : les intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire, la taxe foncière (hors taxe d'ordures ménagères récupérable), les primes d'assurance (PNO, GLI), les frais de gestion locative (agence ou logiciel), les travaux d'entretien et de réparation (pas les travaux d'agrandissement), les charges de copropriété non récupérables, et les frais de procédure judiciaire.
Attention : les travaux d'amélioration sont déductibles mais pas les travaux de construction ou d'agrandissement. Avec la comptabilité locative de Gerlok, toutes vos charges sont catégorisées automatiquement pour simplifier votre déclaration.
Remplir le formulaire 2044 : les cases essentielles
Le formulaire 2044 se décompose en plusieurs sections. Ligne 211 : revenus bruts (loyers encaissés + provisions pour charges). Ligne 221 : frais d'administration et de gestion. Ligne 222 : autres frais de gestion (forfait 20 €). Ligne 223 : primes d'assurance. Ligne 224 : dépenses de réparation et d'entretien. Ligne 227 : taxe foncière. Ligne 250 : intérêts d'emprunt. Ligne 420 : résultat foncier (recettes - charges).
Si le résultat est négatif (déficit foncier), vous pouvez imputer jusqu'à 10 700 € sur votre revenu global de l'année. Le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs. La déclaration 2044 automatique de Gerlok pré-remplit ces cases à partir de vos données de l'année.
Le calendrier fiscal du propriétaire bailleur
Les dates clés : janvier-mars — rassemblez vos justificatifs (loyers perçus, charges payées, intérêts d'emprunt). Avril-mai — remplissez et soumettez votre déclaration 2044 et 2042 en ligne. Juillet-août — réception de l'avis d'imposition. Septembre-décembre — versement de l'impôt (ou remboursement en cas de trop-perçu). Pensez à ajuster vos acomptes de prélèvement à la source si vos revenus fonciers varient significativement d'une année à l'autre.
Cas particulier : la SCI
Si vous détenez vos biens via une SCI à l'impôt sur le revenu, la SCI doit déposer une déclaration 2072. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part de revenus fonciers dans sa propre déclaration 2044. En SCI à l'impôt sur les sociétés, c'est la SCI qui est imposée directement sur ses bénéfices, et les associés ne sont imposés que lorsqu'ils perçoivent des dividendes.