Montant maximal du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est encadré par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Pour une location vide, il ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, le plafond est fixé à deux mois de loyer hors charges. Aucun dépôt de garantie n'est autorisé dans le cadre d'un bail mobilité.
Le dépôt est versé à la signature du bail et ne peut être révisé ni en cours de bail ni lors du renouvellement, même si le loyer a été augmenté entre-temps. Cette règle protège le locataire contre des demandes abusives.
Délais de restitution
Le propriétaire dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Ce délai passe à deux mois si des dégradations sont constatées et que des retenues sont justifiées.
Tout retard de restitution entraîne une pénalité automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette sanction s'applique de plein droit, sans que le locataire ait besoin de la réclamer. Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire.
Retenues justifiées : ce que le bailleur peut déduire
Le propriétaire peut retenir sur le dépôt les sommes correspondant aux loyers et charges impayés, aux réparations locatives non effectuées par le locataire, et aux dégradations constatées à l'état des lieux de sortie (hors vétusté normale).
Chaque retenue doit être justifiée par des documents : état des lieux comparatif, photos, devis ou factures de remise en état. Les retenues forfaitaires sans justificatif sont interdites. La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale due au temps, ne peut pas être imputée au locataire.
Recours en cas de litige
En cas de désaccord sur les retenues, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC), un service gratuit qui tente de trouver un accord amiable. Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
Le délai de prescription est de 3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué. Le juge peut ordonner la restitution avec les majorations de retard, ainsi que des dommages et intérêts complémentaires si la rétention est jugée abusive.
Gérez vos dépôts de garantie avec Gerlok
Gerlok calcule automatiquement le montant maximal du dépôt de garantie selon le type de bail et suit les délais de restitution. Une alerte est envoyée au propriétaire avant l'expiration du délai légal pour éviter les pénalités.
Le module de gestion des états des lieux permet de documenter précisément les dégradations avec photos, facilitant la justification des retenues éventuelles.