Erreur n°1 : omettre les mentions obligatoires
La loi ALUR impose une liste précise de mentions obligatoires dans tout contrat de bail : identité des parties, description du logement, montant du loyer et des charges, durée du bail, etc. L'absence de l'une de ces mentions peut rendre le bail contestable.
N'oubliez pas non plus les annexes obligatoires : le dossier de diagnostic technique (DPE, amiante, plomb, etc.), l'état des lieux d'entrée, et la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs.
Erreur n°2 : ne pas respecter l'encadrement des loyers
Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, etc.), le loyer doit respecter un plafond fixé par arrêté préfectoral. Fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré expose le propriétaire à des sanctions.
Vérifiez toujours le loyer de référence applicable à votre bien avant de rédiger le bail. Gerlok intègre les barèmes en vigueur pour vous alerter automatiquement.
Erreur n°3 : des clauses abusives
Certaines clauses, même si elles sont écrites dans le bail, sont réputées non écrites par la loi. Par exemple, interdire au locataire d'héberger des proches, imposer un mode de paiement unique, ou prévoir des pénalités de retard excessives.
Avant d'ajouter une clause particulière, vérifiez qu'elle est juridiquement valide. L'assistant IA de Gerlok peut vous aider à identifier les clauses problématiques.
Erreur n°4 : mal définir les charges
Les charges récupérables auprès du locataire sont limitativement énumérées par le décret du 26 août 1987. Facturer des charges non récupérables est illégal et expose le propriétaire à un remboursement.
Précisez clairement dans le bail si les charges sont au forfait ou en provision, et dans ce dernier cas, prévoyez une régularisation annuelle avec justificatifs.
Erreur n°5 : négliger le dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un bail vide et 2 mois pour un meublé. Dépasser ces plafonds est illégal.
N'oubliez pas que la restitution du dépôt doit intervenir dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou deux mois en cas de différences. Tout retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.