Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal permettant aux propriétaires de louer un logement meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Contrairement à la location nue (revenus fonciers), les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Pour être LMNP, vous devez remplir deux conditions : vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ET ces recettes doivent être inférieures à vos autres revenus professionnels. Si l'une de ces conditions n'est pas respectée, vous basculez en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec des conséquences fiscales et sociales différentes.
Micro-BIC : la simplicité
Si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 €/an (seuil 2026), vous pouvez opter pour le régime micro-BIC. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, sans avoir à justifier vos charges réelles. Votre déclaration se résume à reporter vos recettes brutes dans la case 5ND de la déclaration 2042C-PRO.
Le micro-BIC est intéressant si vos charges réelles représentent moins de 50 % de vos recettes. Au-delà, le régime réel est plus avantageux. Attention : le choix du micro-BIC est exclusif — vous ne pouvez pas déduire de charges en plus de l'abattement.
Régime réel : l'amortissement, votre meilleur allié
Le régime réel simplifié vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles ET d'amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier. L'amortissement est une charge comptable non décaissée qui réduit votre résultat imposable sans sortie de trésorerie. C'est le mécanisme clé du LMNP.
Concrètement, un appartement acheté 200 000 € peut être amorti sur 25 à 30 ans (hors terrain, non amortissable), soit environ 5 300 €/an de charges déductibles supplémentaires. Le mobilier (5 000 à 10 000 €) est amorti sur 5 à 7 ans. Résultat : il est fréquent de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant 10 à 15 ans.
Les obligations comptables du LMNP au réel
En régime réel, vous devez tenir une comptabilité en partie double, établir un bilan et un compte de résultat, et déposer une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033). Ces obligations nécessitent généralement le recours à un expert-comptable spécialisé (coût : 400 à 800 €/an, déductible).
Vous devez également déclarer votre activité auprès du greffe du tribunal de commerce (formulaire P0i) pour obtenir un numéro SIRET. Cette formalité est gratuite et se fait en ligne sur le guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr). La cotisation foncière des entreprises (CFE) est exigible mais souvent modeste (100 à 500 €/an selon la commune).
LMNP : les pièges à éviter
Piège n°1 : oublier de déclarer son activité LMNP auprès du greffe. Sans SIRET, vous ne pouvez pas souscrire au régime réel. Piège n°2 : basculer en LMP sans le savoir si vos recettes dépassent 23 000 € ou vos autres revenus. Piège n°3 : amortir le terrain (non amortissable — il faut ventiler le prix entre terrain et construction). Piège n°4 : ne pas adhérer à un OGA (Organisme de Gestion Agréé) en régime réel, ce qui majore votre résultat de 15 %.
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