Étape 1 : la relance amiable (J+3 à J+15)
Dès les premiers jours de retard, contactez votre locataire par téléphone, SMS ou email pour comprendre la raison du non-paiement. Dans la majorité des cas, il s'agit d'un oubli, d'un problème bancaire temporaire ou d'un décalage de trésorerie. Un simple rappel suffit souvent à résoudre la situation.
Si le rappel oral ne suffit pas, envoyez une lettre de relance par courrier simple. Cette première relance se veut cordiale mais ferme. Utilisez notre modèle de lettre de relance gratuit pour un courrier professionnel et adapté.
Étape 2 : la mise en demeure par LRAR (J+15 à J+30)
Si la relance amiable reste sans effet, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier formel demande au locataire de régulariser sa situation dans un délai de 8 jours et constitue un préalable indispensable à toute procédure judiciaire.
La mise en demeure doit mentionner le montant précis de la dette, les périodes concernées, le numéro du bail et un délai clair de régularisation. Conservez précieusement l'accusé de réception : c'est une preuve légale.
Étape 3 : activer la garantie (GLI ou caution)
Si vous disposez d'une Garantie Loyers Impayés (GLI), déclarez le sinistre auprès de votre assureur dès le premier impayé non résolu. La plupart des contrats imposent une déclaration sous 30 jours. L'assureur prend ensuite en charge les loyers impayés et les éventuelles procédures d'expulsion.
Si un garant (caution solidaire) est mentionné au bail, vous pouvez le mettre en demeure de payer simultanément. La caution solidaire vous permet d'exiger le paiement du garant sans attendre d'avoir épuisé les recours contre le locataire. L'offre Sérénité de Gerlok garantit le paiement du loyer à J+5, sans franchise.
Étape 4 : le commandement de payer (à partir de J+30)
Si le locataire ne régularise pas malgré la mise en demeure, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier). Le commandement de payer vise la clause résolutoire du bail : si le locataire ne paie pas dans les 2 mois, le bail est automatiquement résilié.
Le coût d'un commandement de payer varie entre 150 € et 300 €. Il est récupérable auprès du locataire en cas de jugement favorable. À ce stade, le locataire a tout intérêt à contacter les services sociaux (FSL, CAF) pour demander une aide.
Étape 5 : l'assignation au tribunal
Si le commandement reste sans effet après 2 mois, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail, le paiement des loyers impayés et l'expulsion du locataire. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans) s'il est de bonne foi.
La procédure judiciaire dure en moyenne 6 à 12 mois. Pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars), les expulsions sont suspendues sauf exceptions. Prévenir vaut mieux que guérir : le scoring prédictif de Gerlok vous aide à sélectionner des locataires solvables dès le départ.
Prévenir les impayés : les bonnes pratiques
La meilleure stratégie reste la prévention. Vérifiez la solvabilité de vos candidats (revenus ≥ 3x le loyer), exigez une caution solidaire ou une GLI, et automatisez le suivi des paiements. Avec Gerlok, les relances sont automatiques dès le premier jour de retard, ce qui réduit considérablement le risque d'impayé durable.