Le micro-foncier en résumé
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an (hors revenus d'un meublé, qui relèvent des BIC). Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % : seuls 70 % de vos revenus bruts sont imposés. Aucune déclaration 2044 n'est nécessaire — vous déclarez simplement vos loyers bruts en case 4BE de la déclaration 2042.
Exemple : pour 12 000 € de loyers bruts annuels, vous êtes imposé sur 8 400 € (70 %). Avec un taux marginal d'imposition de 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, l'impôt total est de 3 964 €, soit un taux effectif de 33 % de vos revenus bruts.
Le régime réel en résumé
Le régime réel vous permet de déduire vos charges réelles de vos revenus fonciers. Il est obligatoire au-delà de 15 000 €/an de revenus fonciers et optionnel en dessous. L'option est irrévocable pendant 3 ans. Vous devez remplir la déclaration 2044.
Charges déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière (hors TEOM), primes d'assurance (PNO, GLI), frais de gestion (agence, logiciel), travaux d'entretien et de réparation, charges de copropriété non récupérables. Si vos charges dépassent 30 % de vos revenus bruts, le régime réel est plus avantageux.
Simulation : quel régime est plus avantageux ?
Prenons un loyer de 900 €/mois (10 800 €/an) avec les charges suivantes : taxe foncière 1 200 €, assurance PNO 200 €, intérêts d'emprunt 2 500 €, travaux 800 €, gestion (logiciel) 84 €. Total charges : 4 784 €, soit 44 % des revenus bruts — bien au-delà de l'abattement de 30 %.
En micro-foncier : revenu imposable = 10 800 × 70 % = 7 560 €. En régime réel : revenu imposable = 10 800 - 4 784 = 6 016 €. Avec un TMI de 30 % + 17,2 % PS, l'économie du réel est de (7 560 - 6 016) × 47,2 % = 728 €/an. Le régime réel est nettement plus avantageux dans ce cas.
Quand rester au micro-foncier ?
Le micro-foncier est préférable si : vous n'avez plus de crédit en cours (les intérêts d'emprunt sont souvent la charge la plus importante), votre bien est récent et ne nécessite pas de travaux, vous n'avez pas d'assurance GLI, et vous souhaitez une déclaration simplifiée sans formulaire 2044.
Règle empirique : si vos charges réelles sont inférieures à 30 % de vos revenus bruts, restez au micro-foncier. Sinon, passez au réel. Avec la comptabilité locative de Gerlok, toutes vos charges sont catégorisées automatiquement pour vous aider à faire ce choix et préparer votre déclaration 2044.