Fournir un logement décent
Le propriétaire bailleur a l'obligation de délivrer un logement décent à son locataire. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence : le logement doit offrir une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, disposer d'installations conformes (eau potable, chauffage, électricité, sanitaires) et ne pas présenter de risques pour la santé ou la sécurité.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme indécent et ne peut plus être mis en location. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028 et E en 2034. Le non-respect de ces obligations expose le bailleur à des sanctions et le locataire peut saisir le juge pour obtenir une mise en conformité.
Réaliser les diagnostics obligatoires
Avant la signature du bail, le propriétaire doit fournir un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) comprenant : le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), le CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) pour les immeubles construits avant 1949, l'état des risques et pollutions (ERP), les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, et le diagnostic bruit si le logement est en zone d'exposition au bruit des aérodromes.
Ces diagnostics doivent être annexés au bail. Leur absence peut entraîner l'annulation de la clause de non-garantie des vices cachés et engage la responsabilité du bailleur. Utilisez notre guide détaillé des diagnostics obligatoires pour ne rien oublier.
Rédiger un bail conforme à la loi ALUR
Le bail doit être conforme au contrat-type défini par le décret du 29 mai 2015. Il doit mentionner : l'identité des parties, la description du logement, la date de prise d'effet et la durée, le montant du loyer et ses modalités de révision, le montant du dépôt de garantie, et les charges locatives. En zone tendue, le loyer de référence et le complément de loyer doivent également figurer.
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Délivrer les quittances de loyer
Conformément à l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer à tout locataire qui en fait la demande. La quittance doit distinguer le montant du loyer et celui des charges. Cette obligation est absolue : le bailleur ne peut ni refuser ni facturer la quittance.
Avec Gerlok, les quittances sont générées et envoyées automatiquement chaque mois dès réception du paiement. Vous pouvez aussi utiliser notre générateur de quittance gratuit pour un usage ponctuel.
Entretenir le logement et effectuer les réparations
Le propriétaire est responsable des réparations importantes (toiture, façade, chauffage, plomberie, électricité) et de l'entretien général du logement. Les réparations locatives (menues réparations, entretien courant) restent à la charge du locataire, sauf si elles résultent de la vétusté, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure.
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives. En cas de désaccord, le locataire peut saisir le juge ou la commission départementale de conciliation.
Restituer le dépôt de garantie dans les délais
Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, ou de 2 mois en cas de dégradations à retenir. Passé ce délai, une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'applique automatiquement.
Les retenues doivent être justifiées par des devis ou factures. Le propriétaire peut conserver 20 % du dépôt jusqu'à la régularisation annuelle des charges, à condition de restituer le solde dans le mois suivant l'arrêté des comptes.