Trois familles, cinq régimes
La détention en nom propre se décline en quatre régimes : location nue au micro-foncier ou au réel, et location meublée (LMNP) au micro-BIC ou au réel. La SCI à l'IR translucide est fiscalement identique au régime nu réel pour un associé unique : elle apporte surtout des avantages patrimoniaux (transmission, démembrement, mutualisation entre associés). La SCI à l'IS, elle, est une vraie alternative fiscale.
Le bon choix dépend de trois variables : votre tranche marginale d'imposition, l'horizon de détention envisagé et votre objectif final (revente ou transmission).
Pourquoi le LMNP au réel gagne souvent sur le long terme
Le LMNP au régime réel cumule trois avantages décisifs. D'abord, l'amortissement par composant : 85 % du prix d'achat sur 30 ans pour le bâti, les frais de notaire sur 30 ans, le mobilier sur 7 ans. Cet amortissement neutralise souvent l'impôt sur les loyers pendant une décennie.
Ensuite, le plafonnement de l'article 39 C : l'amortissement non utilisé est reportable indéfiniment, sans créer de déficit BIC. Vous ne perdez rien, vous reportez.
Enfin et surtout : à la revente, la plus-value est calculée sur le prix d'achat — pas sur la valeur nette comptable. L'amortissement n'est pas repris. C'est l'inverse de la SCI à l'IS, où chaque euro amorti accroît la plus-value imposable au moment de la cession.
SCI à l'IS : la fiscalité de sortie change tout
La SCI à l'IS permet d'amortir le bien comme une entreprise et de bénéficier de taux d'IS faibles (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà). Sur l'exploitation, c'est attractif quand votre TMI personnelle est élevée.
Mais à la cession, le régime se durcit : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements cumulés), elle est imposée au taux normal d'IS (sans abattement pour durée de détention), puis la distribution du boni de liquidation est taxée au PFU 30 %. Le cumul peut atteindre 40 à 50 % de la plus-value brute.
La SCI à l'IS reste pertinente quand l'objectif est de garder le bien dans la société (transmission, réinvestissement, démembrement), pas de le revendre rapidement.
L'effet horizon : 5, 10, 22 et 30 ans
Sur 5 à 10 ans, le LMNP au réel et la SCI IS sont souvent au coude à coude sur l'exploitation. À 15-20 ans, le LMNP creuse l'écart grâce à l'absence d'amortissement repris à la revente.
À 22 ans, les régimes en nom propre bénéficient de l'exonération totale d'IR sur la plus-value (article 150 VC CGI). À 30 ans, c'est aussi le cas des prélèvements sociaux : la plus-value devient entièrement exonérée. La SCI à l'IS, elle, reste taxée comme au jour 1.
Pour un projet de très long terme avec objectif de revente, le LMNP au réel est souvent imbattable. Pour une stratégie de transmission patrimoniale, la SCI familiale (à l'IR ou à l'IS selon le scénario) reste un outil incontournable mais doit être choisie pour ses qualités non fiscales.