Le cadre légal du bail meublé
Le bail de location meublée est encadré par la loi du 6 juillet 1989 (titre Ier bis) et le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui fixe le contrat-type. Le logement doit être décent et équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement.
La loi ALUR et le bail meublé
Depuis la loi ALUR (2014), le bail meublé est soumis à un contrat-type obligatoire. Ce modèle impose des mentions précises : description du logement, montant du loyer, modalités de révision, dépôt de garantie, diagnostics annexés et inventaire du mobilier. Tout bail ne respectant pas ce format peut être contesté par le locataire.
Les 11 éléments de mobilier obligatoires
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des meubles qu'un logement meublé doit contenir pour être qualifié comme tel.
Liste complète du mobilier exigé
1. Literie comprenant couette ou couverture — 2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil (volets, rideaux) — 3. Plaques de cuisson — 4. Four ou four à micro-ondes — 5. Réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation — 6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas — 7. Ustensiles de cuisine — 8. Table et sièges — 9. Étagères de rangement — 10. Luminaires — 11. Matériel d'entretien ménager adapté au logement.
L'inventaire du mobilier : un document indispensable
L'inventaire détaillé et chiffré du mobilier doit être annexé au bail et signé par les deux parties. Il sert de référence en cas de litige sur l'état du mobilier à la sortie du locataire. Décrivez chaque élément avec son état (neuf, bon état, usé). Cet inventaire est distinct de l'état des lieux qui porte sur les murs, sols et équipements fixes.
La fiscalité du meublé : LMNP et LMP
L'un des principaux avantages de la location meublée réside dans sa fiscalité, nettement plus avantageuse que la location vide grâce au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le régime micro-BIC
Si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 €/an, vous bénéficiez du régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % en micro-foncier pour la location vide). Vous n'êtes donc imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs. Ce régime est simple mais ne permet pas de déduire les charges réelles ni d'amortir le bien.
Le régime réel : l'amortissement, arme fiscale du LMNP
Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion) ET d'amortir le bien immobilier et le mobilier. L'amortissement est une charge comptable qui réduit le résultat imposable sans décaissement réel. En pratique, il est souvent possible de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant 10 à 15 ans grâce à ce mécanisme.
Dépôt de garantie : plafond, encaissement et restitution
En location meublée, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges, contre 1 mois en location vide. Son montant doit figurer expressément dans le bail : à défaut, le bailleur ne peut rien exiger. Le dépôt est versé à la signature du contrat et peut être encaissé immédiatement par le propriétaire — il ne s'agit pas d'un chèque de caution à conserver sans l'encaisser.
À la fin du bail, le bailleur dispose d'1 mois pour restituer le dépôt si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois si des dégradations sont constatées. Toute retenue doit être justifiée par des devis ou des factures. En cas de retard de restitution, le solde dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Ne confondez pas dépôt de garantie et caution : le premier est une somme versée par le locataire, la seconde désigne une personne (physique ou morale) qui s'engage à payer en cas de défaillance. Les deux se cumulent librement en meublé, sauf si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés : le cumul GLI + caution est alors interdit, hors locataire étudiant ou apprenti.
Préavis et congé : les règles côté locataire et côté bailleur
Le locataire d'un meublé peut quitter le logement à tout moment avec un préavis d'1 mois, sans avoir à se justifier. C'est l'un des grands attraits du meublé pour le locataire, face aux 3 mois de préavis de la location vide (ramenés à 1 mois en zone tendue). Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé.
Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 3 mois, et pour l'un des trois motifs admis par la loi : reprise du logement pour y vivre ou y loger un proche, vente du bien, ou motif légitime et sérieux comme des impayés répétés. Un congé délivré sans motif valable est nul, et le bail se reconduit alors tacitement pour 1 an.
Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre. Pendant toute sa durée, le locataire reste redevable du loyer et des charges, sauf si le logement est reloué avant la fin du délai avec l'accord du bailleur.
Le bail étudiant de 9 mois : un meublé sans reconduction
Le bail étudiant est une variante du bail meublé prévue par l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 : sa durée est réduite à 9 mois, calée sur l'année universitaire, et il est réservé aux locataires justifiant du statut d'étudiant. Toutes les autres règles du meublé s'appliquent : dépôt de garantie de 2 mois maximum, inventaire du mobilier annexé, préavis locataire d'1 mois.
Sa grande particularité : il ne se reconduit pas tacitement. À l'issue des 9 mois, le bail prend fin automatiquement, sans que le bailleur ait à délivrer un congé. Pour relouer au même étudiant l'année suivante, il faut signer un nouveau contrat. Ce fonctionnement sécurise le propriétaire, qui récupère son logement chaque été. Côté locataire, la résiliation anticipée reste possible à tout moment avec un préavis d'1 mois.
Notre générateur propose les deux durées : sélectionnez « 9 mois (étudiant) » à l'étape des conditions, et la clause de non-reconduction est insérée automatiquement dans le contrat. Pensez à demander un justificatif de scolarité (carte étudiante, certificat d'inscription) avant la signature : sans statut étudiant avéré, le bail de 9 mois risque d'être requalifié en bail meublé classique d'1 an.
Zone tendue et encadrement des loyers en meublé
Plus d'un millier de communes françaises sont classées en zone tendue, où la demande de logements excède fortement l'offre. Dans ces communes, le loyer d'un meublé est encadré à la relocation : il ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf travaux d'amélioration ou loyer manifestement sous-évalué. Un simulateur officiel du service public permet de vérifier si votre commune est concernée.
Certaines agglomérations appliquent en plus un encadrement renforcé : un loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral et exprimé en €/m² par mois, plafonne le loyer hors charges. C'est le cas notamment de Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier. Dans ces villes, le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables, et un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles du logement.
Notre générateur intègre cette obligation : cochez la case « zone tendue » à la dernière étape et indiquez le loyer de référence majoré applicable, la mention correspondante est alors ajoutée au contrat. Un loyer dépassant le plafond expose le bailleur à une action en diminution de loyer du locataire et à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique.