Le cadre légal du bail meublé
Le bail de location meublée est encadré par la loi du 6 juillet 1989 (titre Ier bis) et le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui fixe le contrat-type. Le logement doit être décent et équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement.
La loi ALUR et le bail meublé
Depuis la loi ALUR (2014), le bail meublé est soumis à un contrat-type obligatoire. Ce modèle impose des mentions précises : description du logement, montant du loyer, modalités de révision, dépôt de garantie, diagnostics annexés et inventaire du mobilier. Tout bail ne respectant pas ce format peut être contesté par le locataire.
Les 11 éléments de mobilier obligatoires
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale des meubles qu'un logement meublé doit contenir pour être qualifié comme tel.
Liste complète du mobilier exigé
1. Literie comprenant couette ou couverture — 2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil (volets, rideaux) — 3. Plaques de cuisson — 4. Four ou four à micro-ondes — 5. Réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation — 6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas — 7. Ustensiles de cuisine — 8. Table et sièges — 9. Étagères de rangement — 10. Luminaires — 11. Matériel d'entretien ménager adapté au logement.
L'inventaire du mobilier : un document indispensable
L'inventaire détaillé et chiffré du mobilier doit être annexé au bail et signé par les deux parties. Il sert de référence en cas de litige sur l'état du mobilier à la sortie du locataire. Décrivez chaque élément avec son état (neuf, bon état, usé). Cet inventaire est distinct de l'état des lieux qui porte sur les murs, sols et équipements fixes.
La fiscalité du meublé : LMNP et LMP
L'un des principaux avantages de la location meublée réside dans sa fiscalité, nettement plus avantageuse que la location vide grâce au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le régime micro-BIC
Si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 €/an, vous bénéficiez du régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % en micro-foncier pour la location vide). Vous n'êtes donc imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs. Ce régime est simple mais ne permet pas de déduire les charges réelles ni d'amortir le bien.
Le régime réel : l'amortissement, arme fiscale du LMNP
Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion) ET d'amortir le bien immobilier et le mobilier. L'amortissement est une charge comptable qui réduit le résultat imposable sans décaissement réel. En pratique, il est souvent possible de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant 10 à 15 ans grâce à ce mécanisme.