L'obligation légale de l'état des lieux
Cadre légal : loi ALUR et décret n° 2016-382
La loi ALUR de 2014 a renforcé les obligations relatives à l'état des lieux. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe précisément les modalités d'établissement de l'état des lieux et les mentions qu'il doit contenir. L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire.
Conséquences en l'absence d'état des lieux
Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Le propriétaire ne pourra donc pas retenir le dépôt de garantie pour des dégradations existantes avant l'entrée du locataire. Sans état des lieux de sortie, le bailleur perd son principal moyen de preuve pour réclamer des réparations.
Contenu obligatoire de l'état des lieux
Mentions administratives requises
Le document doit mentionner : le type d'état des lieux (entrée ou sortie), la date de réalisation, la localisation du logement, les noms et domiciles des parties (ou de leurs mandataires), les relevés des compteurs individuels d'eau et d'énergie, et le détail des clés remises au locataire.
Description pièce par pièce
Chaque pièce doit être décrite de manière précise : état des murs, sols, plafonds, fenêtres, portes, équipements (radiateurs, prises, luminaires). L'état de chaque élément doit être qualifié de manière objective. Utilisez notre modèle d'état des lieux pour ne rien oublier.
Méthodologie pour un état des lieux efficace
Préparation et conditions optimales
Réalisez l'état des lieux en journée avec un éclairage naturel suffisant. Prévoyez entre 30 minutes et 1 heure selon la taille du logement. Testez tous les équipements (robinets, volets, prises, interrupteurs, appareils électroménagers en meublé). Apportez un appareil photo pour compléter le document avec des preuves visuelles.
Vocabulaire précis à utiliser
Utilisez des termes objectifs et gradués : neuf, bon état, état d'usage, usé, dégradé, cassé, absent. Évitez les termes vagues comme « correct » ou « passable ». Précisez la localisation exacte de chaque observation (ex : « trace d'humidité angle nord-est du plafond, 20 cm de diamètre »).
Prendre des photos datées
Bien que non obligatoires, les photos constituent un complément précieux à l'état des lieux écrit. Photographiez chaque pièce en vue d'ensemble et chaque anomalie en gros plan. Assurez-vous que les photos sont horodatées et qu'elles sont annexées au document signé par les deux parties.
État des lieux de sortie et comparaison
Vétusté normale vs dégradations
La vétusté correspond à l'usure normale liée au temps et à l'usage du logement. Elle ne peut pas être imputée au locataire. Les dégradations résultent d'un défaut d'entretien ou d'un mauvais usage par le locataire. Seules les dégradations constatées par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
La grille de vétusté
La loi ALUR prévoit l'application d'une grille de vétusté choisie d'un commun accord entre les parties. Cette grille fixe une durée de vie théorique pour chaque élément du logement (peintures : 7-10 ans, moquette : 7 ans, parquet : 25 ans). Au-delà de cette durée, la part résiduelle imputable au locataire diminue progressivement jusqu'à atteindre zéro.
Impact sur le dépôt de garantie
Le propriétaire dispose d'un mois après l'état des lieux de sortie pour restituer le dépôt de garantie si aucune dégradation n'est constatée (deux mois si des dégradations sont identifiées). Les retenues doivent être justifiées par des devis ou des factures. En cas de litige, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Combien coûte un état des lieux ?
À l'amiable : gratuit
Lorsque le propriétaire et le locataire réalisent l'état des lieux ensemble, sans intermédiaire, il est entièrement gratuit. C'est le cas le plus fréquent, et celui que permet notre modèle d'état des lieux gratuit.
Par un professionnel : plafonné
Si un agent immobilier mandaté établit l'état des lieux, la part facturée au locataire est plafonnée (décret n° 2014-890) : au maximum la moitié des honoraires, sans dépasser 3,03 € TTC par m² de surface habitable — le montant le plus bas s'applique. Pour un studio de 25 m² facturé 170 € TTC, le locataire paie 75,75 € (25 × 3,03 €) et non 85 €.
Par un commissaire de justice : frais partagés
Si l'une des parties refuse de se présenter, un commissaire de justice (ancien huissier) peut établir un constat locatif, de même valeur juridique. Les frais, fixés par arrêté, sont partagés par moitié : de l'ordre de 130 € pour un logement jusqu'à 50 m², jusqu'à environ 230 € au-delà de 150 m², hors convocation et déplacement.
Litiges et recours
Contestation de l'état des lieux
Le locataire peut contester l'état des lieux de sortie dans un délai de 10 jours suivant sa réalisation, en adressant ses observations par lettre recommandée. En cas de désaccord persistant, les parties peuvent faire appel à un commissaire de justice (ancien huissier) pour réaliser un constat contradictoire. Les frais sont alors partagés par moitié.
Recours à un commissaire de justice
Si l'une des parties refuse de réaliser l'état des lieux à l'amiable, l'autre peut faire intervenir un commissaire de justice. Ce dernier convoque les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours avant la date du constat. Les frais, réglementés par décret, sont partagés entre bailleur et locataire.