Calculez la rentabilité d'un investissement locatif avant d'acheter

Le prix d'achat, les frais de notaire (forfait 7,5 % ou réels), les travaux et le mobilier si meublé ; l'apport, le taux d'emprunt, la durée et l'assurance ; le loyer mensuel hors charges, les charges non récupérables annuelles, la taxe foncière et la vacance attendue ; enfin votre tranche marginale d'imposition et le type de location (meublée ou nue).

Rendement net = (loyer brut annuel × (1 − taux de vacance) − charges non récupérables − taxe foncière) ÷ coût total d'acquisition × 100. C'est le rendement « hors fiscalité et hors crédit » : il mesure la performance du bien lui-même, indépendamment du financement.

Cash-flow mensuel avant impôt = loyer effectif − charges − mensualité de crédit (capital + intérêts + assurance). On déduit ensuite l'impôt annuel (selon le régime le plus favorable, micro ou réel), divisé par 12, pour obtenir le cash-flow après impôt. S'il est négatif, l'outil affiche l'effort d'épargne mensuel à prévoir.

Le simulateur calcule l'impôt dans chaque régime et recommande celui qui produit le moins d'impôt — en respectant les plafonds d'éligibilité (77 700 € de recettes pour le micro-BIC en LMNP, 15 000 € pour le micro-foncier). Pour le LMNP au réel, l'amortissement par composant (bâti 85 %/30 ans, frais de notaire 30 ans, mobilier 7 ans) est calculé puis plafonné selon l'article 39 C CGI (pas de déficit créé par l'amortissement).

Le calcul est à l'année 1, sans évolution des loyers ni des charges. Il ne tient pas compte de la plus-value de revente, de la fiscalité de cession, ni du TRI long terme. Pour un projet d'investissement engageant, validez les hypothèses avec un courtier (pour le financement) et un expert-comptable (pour la fiscalité). Le simulateur de plus-value de Gerlok complète l'analyse côté revente.

5 % est une hypothèse prudente sur des marchés tendus (Paris, métropoles régionales). 8 à 10 % pour des marchés moins tendus ou des biens atypiques. 0 % n'est réaliste que si vous savez déjà à qui vous louerez et avez un bail signé.

Le forfait 7,5 % est une bonne approximation pour l'ancien (les vrais frais oscillent entre 7 % et 8 % selon le département). Pour le neuf, les frais sont réduits à 2 % à 3 % : saisissez alors les frais réels. Le simulateur vous propose le forfait par défaut mais accepte aussi les frais réels.