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Calculez la rentabilité d'un investissement locatif avant d'acheter

Saisissez le prix d'achat, le financement et le loyer envisagé : l'outil calcule le coût total d'acquisition, la mensualité de crédit, les rendements brut et net, le cash-flow mensuel après impôt et le régime fiscal le plus avantageux (micro ou réel).

100% gratuit, aucune inscriptionCoût total d'acquisition (prix + frais + travaux + mobilier)Mensualité de crédit + assurance emprunteurCash-flow mensuel avant et après impôtComparatif fiscal automatique micro vs réel

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Comment utiliser cet outil ?

  1. 1

    Renseigner l'acquisition

    Saisissez le prix d'achat, choisissez le forfait 7,5 % de frais de notaire (ou saisissez les frais réels), et ajoutez les travaux et le mobilier le cas échéant.

  2. 2

    Renseigner le financement

    Indiquez l'apport, le taux d'emprunt, la durée et le taux d'assurance emprunteur. La mensualité est calculée automatiquement en annuités constantes.

  3. 3

    Renseigner l'exploitation

    Loyer hors charges, charges non récupérables annuelles, taxe foncière et vacance attendue.

  4. 4

    Choisir le profil fiscal

    Cochez « meublé » si LMNP, et sélectionnez votre tranche marginale d'imposition. Le simulateur recommande le régime fiscal le plus avantageux.

Guide complet

Guide : évaluer la rentabilité d'un investissement locatif

Avant d'acheter un bien à louer, il faut savoir lire trois chiffres : le rendement net, le cash-flow mensuel après impôt, et la fiscalité applicable. Voici comment chacun se calcule et ce qu'il vous dit du projet.

Mis à jour le 20 mai 20262 min de lectureRédigé par l'équipe Gerlok

Rendement brut vs rendement net

Le rendement brut compare le loyer annuel au coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + travaux). Il est utile pour comparer rapidement plusieurs biens entre eux, mais il ne dit rien de la rentabilité réelle.
Le rendement net intègre les charges non récupérables (PNO, copropriété non récupérable, frais de gestion) et la taxe foncière, ainsi que la vacance locative. C'est le rendement « hors financement et hors fiscalité » : il mesure la performance intrinsèque du bien.
Un rendement net inférieur à 3 % en zone tendue (Paris, Lyon) reste fréquent, mais nécessite une vraie thèse sur la plus-value. Au-dessus de 6 %, on est plutôt sur des marchés détendus avec un risque locatif à anticiper.

Le cash-flow mensuel, indicateur clé pour le banquier

Le cash-flow mensuel = loyer effectif − charges − mensualité de crédit. S'il est positif, le bien s'autofinance et alimente votre trésorerie chaque mois. S'il est négatif, vous devez compléter avec un effort d'épargne mensuel.
Le cash-flow après impôt est plus parlant pour décider : il intègre l'impôt sur les loyers que vous paierez réellement. Un investissement qui semble équilibré avant impôt peut devenir lourd après si la TMI est forte et le régime micro inadapté.
L'objectif n'est pas forcément un cash-flow positif dès l'année 1 — un effort d'épargne mensuel raisonnable peut être justifié si le bien gagne en valeur. Mais au-delà de 200 à 300 €/mois d'effort, vérifiez la solidité de votre montage.

Micro ou réel : que choisir ?

Le régime micro applique un abattement forfaitaire (50 % en LMNP meublé, 30 % en location nue) sur les recettes — sans saisir aucune charge. Simple, mais sous-optimal dès que les charges et l'amortissement réels dépassent l'abattement.
Le régime réel permet de déduire toutes les charges effectives (intérêts d'emprunt, assurance, copropriété, taxe foncière, comptable) et, pour le LMNP meublé, d'amortir le bien par composant : 85 % du prix d'achat sur 30 ans pour le bâti, les frais de notaire sur 30 ans, le mobilier sur 7 ans.
Dans la plupart des projets LMNP financés à crédit, le réel devient avantageux dès la première ou la deuxième année, et l'amortissement neutralise souvent l'impôt sur les loyers pendant une décennie.

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FAQ

Questions frequentes

Quels paramètres saisir ?

Le prix d'achat, les frais de notaire (forfait 7,5 % ou réels), les travaux et le mobilier si meublé ; l'apport, le taux d'emprunt, la durée et l'assurance ; le loyer mensuel hors charges, les charges non récupérables annuelles, la taxe foncière et la vacance attendue ; enfin votre tranche marginale d'imposition et le type de location (meublée ou nue).

Comment se calcule le rendement net ?

Rendement net = (loyer brut annuel × (1 − taux de vacance) − charges non récupérables − taxe foncière) ÷ coût total d'acquisition × 100. C'est le rendement « hors fiscalité et hors crédit » : il mesure la performance du bien lui-même, indépendamment du financement.

Comment est calculé le cash-flow après impôt ?

Cash-flow mensuel avant impôt = loyer effectif − charges − mensualité de crédit (capital + intérêts + assurance). On déduit ensuite l'impôt annuel (selon le régime le plus favorable, micro ou réel), divisé par 12, pour obtenir le cash-flow après impôt. S'il est négatif, l'outil affiche l'effort d'épargne mensuel à prévoir.

Micro ou réel : comment l'outil choisit-il ?

Le simulateur calcule l'impôt dans chaque régime et recommande celui qui produit le moins d'impôt — en respectant les plafonds d'éligibilité (77 700 € de recettes pour le micro-BIC en LMNP, 15 000 € pour le micro-foncier). Pour le LMNP au réel, l'amortissement par composant (bâti 85 %/30 ans, frais de notaire 30 ans, mobilier 7 ans) est calculé puis plafonné selon l'article 39 C CGI (pas de déficit créé par l'amortissement).

Quelles sont les limites de cette simulation ?

Le calcul est à l'année 1, sans évolution des loyers ni des charges. Il ne tient pas compte de la plus-value de revente, de la fiscalité de cession, ni du TRI long terme. Pour un projet d'investissement engageant, validez les hypothèses avec un courtier (pour le financement) et un expert-comptable (pour la fiscalité). Le simulateur de plus-value de Gerlok complète l'analyse côté revente.

Quelle vacance locative prévoir ?

5 % est une hypothèse prudente sur des marchés tendus (Paris, métropoles régionales). 8 à 10 % pour des marchés moins tendus ou des biens atypiques. 0 % n'est réaliste que si vous savez déjà à qui vous louerez et avez un bail signé.

Le forfait 7,5 % des frais de notaire est-il toujours juste ?

Le forfait 7,5 % est une bonne approximation pour l'ancien (les vrais frais oscillent entre 7 % et 8 % selon le département). Pour le neuf, les frais sont réduits à 2 % à 3 % : saisissez alors les frais réels. Le simulateur vous propose le forfait par défaut mais accepte aussi les frais réels.

Outils complémentaires

Simulateur de rentabilité locative

Entrez prix d'achat, loyer et charges : rendement brut, net et cash-flow mensuel calculés instantanément, avec comparaison location nue / meublée / Airbnb.

Simulateur de plus-value immobilière

Estimez en quelques secondes la plus-value nette d'une vente d'investissement locatif ou de résidence secondaire : prix d'acquisition majoré, abattements pour durée de détention, IR, prélèvements sociaux et surtaxe — avec la checklist des documents à remettre au notaire.

Comparateur SCI vs nom propre

Saisissez votre projet locatif et l'outil compare en temps réel cinq régimes de détention sur l'horizon que vous choisissez. Patrimoine net final, impôt sur les loyers et plus-value de sortie : tout est comparable d'un coup d'œil.

Fonctionnalités liées

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Suivi des loyers

Un tableau de bord clair et en temps réel pour savoir exactement où en est chaque paiement, chaque mois, pour chaque bien.

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Pilotage financier

Suivez vos revenus locatifs, charges, cash-flow et rentabilité de chaque bien depuis un tableau de bord financier clair et complet.

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