Comment se calcule la plus-value imposable
La plus-value imposable est la différence entre le prix de cession net (après frais de vente à votre charge) et le prix d'acquisition majoré.
Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition (notaire, agence) — soit au forfait de 7,5 % du prix d'achat, soit aux frais réels justifiés — et des travaux d'amélioration justifiés par factures, ou au forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Sur la plus-value brute, on applique deux abattements distincts (un pour l'IR et un pour les prélèvements sociaux) avant de calculer chaque impôt à son propre taux.
Le barème des abattements pour durée de détention
Pour l'impôt sur le revenu (taux 19 %) : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année de détention, puis 4 % la 22ᵉ année. L'exonération totale d'IR est atteinte au-delà de 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux (taux 17,2 %) : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année. L'exonération totale de PS est atteinte au-delà de 30 ans de détention.
Avant 6 ans de détention, aucun abattement ne s'applique : la totalité de la plus-value brute est imposable.
La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €
Lorsque la plus-value imposable (après abattement IR) dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s'ajoute aux impositions classiques. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche.
Cette surtaxe est codifiée à l'article 1609 nonies G du Code général des impôts. Elle s'applique sur la même base que l'impôt sur le revenu.
Le dossier à remettre au notaire
Le notaire a besoin du titre de propriété, des diagnostics techniques en cours de validité (DPE, ERP et, selon l'âge et la localisation, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, bruit), du mesurage loi Carrez et du dernier avis de taxe foncière.
Si le bien est en copropriété, ajoutez le règlement et l'état descriptif de division, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le pré-état daté (à demander au syndic) et les décomptes de charges.
Si le bien est loué, prévoyez le bail en cours, le dernier état des lieux d'entrée et les quittances récentes. Pour une vente libre, joignez le justificatif du congé donné au locataire.